私募基金老吴：香港房地产行业深度报告——住宅止跌回升趋势确立，商办市场现结构性改善

需求端的持续修复是市场回升的核心支撑。一方面，香港本地经济回暖带动就业市场改善，2026年上半年香港失业率降至3.1%，为近五年同期最低水平，居民收入稳定增长，增强了购房者的置业能力与信心；另一方面，香港与内地通关政策的持续优化，带动跨境置业需求回升，2026年上半年内地购房者在香港住宅市场的成交占比达到15%，较2025年全年提升6个百分点，成为市场需求的重要增量。此外，部分优质学区房、核心区位住宅因具备稀缺性，成为市场追捧的热点，进一步带动整体市场价格回升。

香港本地经济的持续回暖为住宅市场复苏提供了坚实的宏观基础。2026年上半年，香港旅游业、零售业、金融业等核心产业均实现显著增长，其中旅游业上半年入境旅客数量同比增长65%，恢复至2019年同期的80%水平；零售业销售额同比增长22%，金融业增加值同比增长3.5%。经济的回暖不仅带动居民收入提升，也增强了市场对香港房地产市场长期发展的信心，为市场复苏注入了持续动力。

（三）未来趋势：稳步回升为主，区域与产品分化加剧

吴老师团队判断，2026年下半年至2027年，香港住宅市场将延续稳步回升态势，但上涨节奏会逐步放缓，不会出现此前的非理性上涨行情。核心原因在于：一是政策支持力度不会显著收紧，特区政府将继续维持对合理置业需求的支持，避免市场出现大幅波动；二是需求端仍有修复空间，刚性需求与改善型需求将持续释放，跨境置业需求也将随着通关政策的进一步优化而稳步提升；三是库存水平处于合理区间，供需关系相对平衡，为市场稳步回升提供了保障。

同时，市场分化态势将进一步加剧。从区域分化来看，香港核心区域（如中环、铜锣湾、尖沙咀等）及优质学区周边住宅因具备稀缺性与配套优势，价格上涨动力更强；而远郊区域住宅因配套不完善、需求相对有限，价格涨幅将相对平缓，部分资质较差的项目可能面临去化压力。从产品分化来看，中小型刚性住宅与高品质改善型住宅将持续受到市场追捧，成交占比将进一步提升；而大户型豪宅因目标客群相对有限，市场需求增长将相对缓慢，价格走势将呈现平稳波动态势。

三、商办市场：结构性改善凸显，优质资产成配置核心

与住宅市场全面止跌回升不同，2026年香港商办市场呈现“整体企稳、结构分化”的结构性改善特征。核心逻辑在于：香港经济复苏带动商办物业需求整体回升，但不同区位、不同品质、不同业态的商办物业需求分化显著，优质商办资产因具备稀缺性与核心竞争力，需求旺盛、租金与空置率表现优异；而劣质商办资产因配套不完善、业态落后，仍面临较大的空置压力，市场呈现“强者恒强、弱者恒弱”的格局。

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